Das Stockwerkeigentum stellt eine besondere Form des Miteigentums dar, die es mehreren Personen ermöglicht, Eigentum an einzelnen Stockwerken oder Wohneinheiten eines Gebäudes zu erwerben. In diesem Aufsatz wird das Stockwerkeigentum im Kontext der schweizerischen Rechtsordnung analysiert, häufige rechtliche Probleme aufgezeigt sowie Hinweise gegeben, auf was Käufer beim Erwerb von Stockwerkeigentum achten sollten.
Das Stockwerkeigentum
Das Stockwerkeigentum ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (Art. 712a bis 712t ZGB) geregelt. Es handelt sich dabei um eine Sonderform des Miteigentums an einem Grundstück. Es ermöglicht es mehreren Personen, Eigentum an einzelnen Teilen eines Gebäudes zu erwerben, wobei jedes Stockwerk oder jede Wohnung als „Stockwerkeigentumseinheit“ angesehen wird. Dieses Modell ermöglicht eine flexible Nutzung und Verwaltung von Immobilien.
Gemäss Art. 712a ZGB hat der Stockwerkeigentümer an seiner Eigentumseinheit das alleinige Recht zur Nutzung, jedoch ist er gleichzeitig Miteigentümer des gemeinsamen Grundstücks und der gemeinsamen Teile des Gebäudes. Diese gemeinsamen Teile, wie beispielsweise das Dach, das Treppenhaus oder die Fassaden, gehören allen Eigentümern gemeinschaftlich und unterliegen einer gemeinsamen Verwaltung. Die Verwaltung und Instandhaltung dieser gemeinsamen Teile obliegt der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die anlässlich von Stockwerkeigentümerversammlungen Beschlüsse, bspw. über den Umgang mit gemeinsamen Kosten fasst (Art. 712m ZGB).
Häufige rechtliche Probleme und Schwierigkeiten
Trotz der praktischen Vorteile des Stockwerkeigentums treten immer wieder rechtliche Probleme auf, die sowohl die Verwaltung als auch die Nutzung der Liegenschaft betreffen. Ein häufiges Problem sind Mängel, die an den gemeinsamen Teilen des Gebäudes auftreten. Diese Mängel, wie etwa Schäden an der Fassade oder dem Dach, werfen häufig Fragen auf, wer für die Geltendmachung oder Behebung der Mängel zuständig ist und wie die Kosten verteilt werden. Gemäss Art. 712b ZGB ist es grundsätzlich die Aufgabe der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die gemeinsamen Teile des Gebäudes instand zu halten. Tritt ein Mangel an einem gemeinsamen Teil auf, so sind die Eigentümer gemeinschaftlich verpflichtet, die Reparaturkosten zu tragen. Dies führt jedoch oft zu Konflikten, insbesondere wenn die Eigentümer unterschiedliche Auffassungen darüber haben, wie die Reparaturen durchzuführen sind oder wer den Mangel verursacht hat.
Ein weiteres häufiges rechtliches Problem betrifft beispielsweise die Vereinbarkeit von baulichen Veränderungen und der Nutzung von Stockwerkeigentumseinheiten. So kann es zu Konflikten kommen, wenn ein Eigentümer beabsichtigt, sein Eigentum zu verändern (z.B. durch Umbauten), was wiederum die gemeinsamen Teile des Gebäudes betrifft. Laut Art. 712a ZGB müssen bauliche Veränderungen in der Regel von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Ohne diese Zustimmung kann es zu langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen kommen, die die Nutzung des Eigentums erheblich beeinträchtigen.
Kauf von Stockwerkeigentum: Worauf Käufer achten sollten
Der Kauf von Stockwerkeigentum bietet eine attraktive Möglichkeit, sich Immobilienbesitz zu sichern, birgt jedoch auch zahlreiche rechtliche Fallstricke. Beim Erwerb von Stockwerkeigentum sollten Käufer daher einige wesentliche Punkte beachten. Zunächst ist es wichtig, sich den Begründungsakt und die Reglemente der Stockwerkeigentümergemeinschaft genau anzusehen. Diese Dokumente regeln sowohl die Rechte als auch die Pflichten der Stockwerkeigentümer und geben Auskunft darüber, wie die Verwaltung der Liegenschaft funktioniert. Auch die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ist entscheidend: Wenn bereits eine hohe Verschuldung besteht oder grössere Reparaturen anstehen, kann dies die zukünftige Belastung der Käufer erhöhen.
Ein weiterer wichtiger Punkt sind bestehende Mängel oder anstehende Renovationen. Käufer sollten prüfen, ob am Gebäude Mängel vorliegen und ob bereits Massnahmen zur Instandhaltung oder Sanierung geplant sind. Insbesondere Schäden an den gemeinsamen Teilen des Gebäudes wie dem Dach, den Fassaden oder den technischen Einrichtungen können erhebliche finanzielle Belastungen mit sich bringen. Wenn solche Mängel bestehen und die Eigentümergemeinschaft keine geeigneten Massnahmen zur Behebung ergreift, können diese zu einem kostspieligen Problem für den Käufer werden.
Fazit
Stockwerkeigentum bietet eine flexible und praktische Möglichkeit, Eigentum zu erwerben, erfordert jedoch von den Eigentümern ein hohes Mass an rechtlichem Verständnis und Vorsicht.
Sind Sie Stockwerkeigentümer oder beabsichtigen Sie, Stockwerkeigentum zu erwerben und haben Sie Fragen? Dann empfehlen wir eine rechtliche Beratung, um ein böses Erwachen zu verhindern.
